Menu

Dlaczego nieruchomości na wynajem to dobra idea inwestycyjna?

Nieruchomości na wynajem kojarzą się z drogimi i niedostępnymi dla każdego inwestycjami. To główny powód tego, że mało osób wybiera tę formę lokowania swoich środków. A jeśli nie dysponujesz kwotą +100.000 zł to musisz się posiłkować kredytem. Ale w końcu „kredyty są złe” i nie masz ochoty się w jakikolwiek sposób zadłużać. No cóż… Jest to kolejna forma inwestowania pieniędzy, a ryzyko istnieje zawsze.

Kupowanie nieruchomości mieszkalnej na wynajem ma sens. Sam jestem właścicielem takiego mieszkania, z którym nie mam problemów od czasu wynajęcia. Moja elastyczność wobec najemców sprawiła, że oboje się szanujemy i traktujemy jako partnerów. Ja mam coś, co najemca chce wykorzystywać.

Obawy związane z kupnem mieszkania w celu jego wynajęcia, czyli „najemcy nie będą płacić za mieszkanie”, „najemcy na pewno zniszczą nieruchomość od razu po wynajęciu” albo – moja perełka – „nie mam pieniędzy” są w większości przypadków bezpodstawne. Nie będę mówił, że jest to proste i każdy sobie z tym poradzi. Swoją wiedzę dotyczącą inwestowania w nieruchomości mieszkalne na wynajem czerpię od kilku lat. Blogi, książki, webinary a od pewnego czasu praktyka.

Serwisy internetowe (portale, blogi) mają tę wiedzę porozrzucaną, więc jeśli nie masz czasu i chcesz znaleźć wszystko na tacy to polecam kupno książek o tej tematyce. Ja korzystałem zarówno z darmowych i płatnych źródeł i uważam, że część z zawartej wiedzy się ze sobą pokrywała.

To nie jest poradnik inwestowania w nieruchomości na wynajem

Na wstępie chciałbym Ci powiedzieć, żebyś nie traktował moich porad jako bezpiecznego wskaźnika – każdy przypadek związany z nieruchomością jest indywidualny i nie twierdzę, że uda Ci się powtórzyć moją historię.

Nie będę chyba oryginalny gdy powiem, że nie liczę w żaden sposób na ZUS. Mimo, że mam dopiero 22 23 (sic!) lata to zdaję sobie z tego sprawę i biorę sprawy w swoje ręce. Jeśli uda mi się wypracować emeryturę rzędu 400 złotych miesięcznie to odniosę sukces. Może zdarzyć się tak, że posiadając nawet jedno mieszkanie przeznaczone na wynajem, będziesz w stanie zarabiać więcej niż wynosi Twoja emerytura. A co będzie w momencie, gdy uda Ci się przez całe życie wypracować ich 5?

W ostatnim czasie udało mi się zainwestować w taką nieruchomość i już teraz jestem przekonany co do tego, że była to udana inwestycja. I nie mówię tylko o pieniądzach, ale także o tym, że nauczyłem się przy niej wiele. Moje zdolności negocjacyjne poszybowały do góry – zaoszczędzone kilka tysięcy złotych zasiliły budżet remontowy. Mimo nieco chaotycznego urządzania pierwszego mieszkania, dostrzegam w sobie pewien potencjał w tym kierunku, który zamierzam wykorzystać już w ciągu najbliższych 36 miesięcy.

Sam proces kupowania mieszkania jest nieco skomplikowany. Papierologia robi swoje i tutaj było sporo roboty.

5 powodów, dla których nigdy nie zainwestujesz w nieruchomości

Subiektywna lista, która została skonstruowana w oparciu o środowisko moich znajomych i innych osób z branży mieszkaniowej.

  1. Kredyty są złe – to przekonanie znalazło się na pierwszej pozycji zestawienia. To moim zdaniem numer jeden jeśli chodzi o błędne przekonania. Kredyty są dobre (inwestycja w aktywa) i złe (inwestycja w pasywa). Skoro więc chcesz wziąć kredyt, aby kupić mieszkanie na wynajem to kredyt będzie dobry. Warto tutaj zaznaczyć, że część osób (głównie starej daty) żyje w przekonaniu, że wręcz nie wolno się zadłużać.
  2. Obawy związane z najemcami – każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, więc jeśli nie zweryfikujesz w odpowiedni sposób najemców to sam się prosisz o kłopoty. Dobra umowa oraz nadzór = klucz do sukcesu.
  3. Brak odpowiedniej wiedzy – o źródłach wartościowej wiedzy wspominałem już w tym artykule. Jest ona na wyciągnięcie ręki, wystarczy po nią sięgnąć. Nie zaczynaj od kupowania drogich zbiorów wiedzy. Na początek wystarczą blogi finansowe poświęcone tematyce inwestowania w nieruchomości.
  4. Strach i znajomi jako „znawcy” – „ja na Twoim miejscu nie brałbym kredytu na mieszkanie, bo (…)” – no właśnie… Skoro nie byłeś nigdy na moim miejscu i nie czułeś tego, co ja obecnie, to skąd możesz wiedzieć, co postąpić w danej sytuacji?
  5. Twoja strefa komfortu – jest nam dobrze tam, gdzie jesteśmy obecnie. Dobrze płatna praca oraz własny kąt i nic więcej poza tym. A może warto zmienić coś w życiu? Po co wiązać się z dodatkowymi czynnościami? W końcu przeszukiwanie ofert mieszkaniowych jest czasochłonne! Jeśli chcesz mieć tyle, co przeciętny Kowalski to śmiało, nie rób nic. Człowiek uczy się całe życie, fajnie jest się uczyć nowych rzeczy. Także tych związanych z nieruchomościami.

Można inwestować w różne typy mieszkań. Ja preferuję kawalerki, ponieważ są najpłynniejsze i pochłaniają stosunkowo mniej kosztów (prowizje, remont) niżeli większe nieruchomości mieszkaniowe. A ich wynajęcie także nie należy do najtrudniejszych czynności – są tańsze niż 2-3 pokojowe mieszkania, więc cieszą się większą popularnością wśród potencjalnych najemców.

Oczywiście, nie twierdzę też, że wielopokojowe mieszkania są be. Wychodzę z założenia, że jeśli ktoś planuje zakupić +10 mieszkań, to dopiero wtedy powinien się zająć dywersyfikacją tego typu. Posiadając 10 mieszkań, można nieco spokojniej patrzeć na kolejne inwestycje – robi się mini skala, która zamienia się w efekt śnieżnej kuli. 10 wynajmowanych mieszkań po 1000 zł każde, zarabia rocznie 120.000 zł (pomijam podatek do celów obliczeniowych i zakładam 100% reinwestowanie kapitału), czyli niewiele mniej niż kawalerka w starym budownictwie w Szczecinie. Kolejne mieszkanie co 14-15 miesięcy? Świetna wizja.

Bardzo istotnym elementem w momencie nieruchomości sfinansowanej z kredytu hipotecznego jest fakt, że przy odpowiednich sztuczkach podatkowych (legalnie) możesz nie płacić podatków od przychodów z najmu. Jeśli masz kredyt hipoteczny to w niektórych przypadkach lepiej jest zapłacić podatek 18% (zasady ogólne) niż 8,5% (ryczałt).

Jako kredytobiorca, który przeznaczył nieruchomość na wynajem, masz prawo odliczyć od przychodu kilka kosztów związanych z tym najmem. I co najważniejsze, nie musisz posiadać firmy, aby to zrobić.

Koszta:

  • koszt odsetek od kredytu (!!!)
  • amortyzacja mieszkania
  • remont, naprawy i zakup AGD
  • czynsz do spółdzielni mieszkaniowej
  • inne, które wynikną w trakcie….

To co, warto czy nie?

Z mojego punktu widzenia, sposób lokowania oszczędności w nieruchomościach jest dobrym sposobem na walkę z inflacją. Wszystko zależy od Ciebie, czy chcesz podejmować ryzyko związane z nakładem finansowym. Będę szczery: nie każdy nadaje się do tego. Ale z drugiej strony, każda inwestycja wiąże się z ryzykiem… Grunt to wybierać je w taki sposób, aby zaszkodzić sobie jak najmniej. Znam osoby, które utrzymują się z wynajmu mieszkań. Znam takie, które kupują, remontują a potem sprzedają je z zyskiem.

Jako, że jest to pierwszy artykuł w 2016 roku – życzę Ci, aby Twoje działania były odzwierciedleniem Twych marzeń. Samych sukcesów, sporo inspiracji i jeszcze więcej motywacji do dalszego poprawiania swojego stanu życia.

Autor: Przemysław

23 lata. Zwariowany młody człowiek, który dąży do lepszego jutra. Wciąż się uczy sympatycznego życia. Uwielbia słuchać Indie Dance. Obecnie na drodze do niezależności finansowej.

  • http://lubiepowietrze.pl/ Voytek Mich

    Świetny wpis, osobiście myślę że inwestowanie w nieruchomości to świetna sprawa, ale jak w każdej inwestycji liczy się timing. Przy obecnych stopach procentowych i kredycie na wiele wiele lat nie zdecydowałbym się na inwestowanie w nieruchomości na kredyt. Uważam że kredyty są złe z definicji, ale nie ma nic złego w kredytach inwestycyjnych jeśli summa summarum wychodzimy na tym na lekki plus z dobrymi perspektywami na przyszłość. Osobiście sam stoję przed sporym dylematem, zastanawiam się czy kupić nieruchomość w UK bez kredytu w modelu shared ownership bez możliwości wynajmu (taka specyfika tego modelu), czy może jednak kupić „pełną” dużą nieruchomość w której mogłaby zamieszkać rodzina a drugą część wynajmować. To są zawsze bardzo trudne decyzje bo mają wpływ minimum na dekadę lat w życiu.

  • http://mysiak.net Przemysław Mysiak

    Cześć Voytek,

    Dzięki za długi i wyczerpujący komentarz. Jest dokładnie tak jak mówisz – kredyty konsumpcyjne i inwestycyjne, a wiele osób nie widzi jakiejkolwiek różnicy między nimi.

    Nie znam rynku nieruchomości w UK, ale jeśli mogę Ci coś zaproponować to model stosowany przez moich znajomych z Anglii. Otóż kupują lub wynajmują dom i podnajmują go na pokoje. Z reguły jest tak, że wynajmujący także tam mieszka w jednym z pomieszczeń, a suma wpłat od najemców pokrywa się z ratą za dom (czy to wynajmu czy kredytu). Nie do końca wiem, pod jaki model to podpiąć, ale podobno sporo osób tak robi.

    Inwestowanie w nieruchomości to długofalowa inwestycja. Nie da się przewidzieć, co się wydarzy za 5,10,20 lat. Ryzyko jest spore.